Будьте внимательны, это договор купли-продажи.
Договор купли-продажи квартиры, как средство получить займ.
• На практике довольно часто встречаются ситуации, когда человеку нужны деньги, но при этом нет возможности получить их в банке. Например, плохая кредитная история, возраст старше 60 лет, нет официального подтверждения источника дохода и т. д. И тогда люди вынуждены обращаться к различным организациям, которые готовы предоставить в долг денежные средства даже при наличии таких обстоятельств.
• Уже несколько лет различные организации при подобных ситуациях предлагают следующую схему. Вы подписываете с этой организацией или физическим лицом, на которое вам указывает эта организация не договор о предоставлении денег, а договор купли-продажи.
Условия договора.
• При этом с вами отдельно оговаривается, что при выплате денежных средств, которые реально вам передаются, вы можете свою квартиру получить обратно. Т.е. выкупить, либо вам её просто передают после того, как вы выплачиваете денежные средства, полученные с процентами. Это оформляется договором купли-продажи и договором аренды, либо договором найма.
• Согласно этому договору, кредитор становится собственником квартиры, а вы арендуете свое же жилье. Соответственно, вы ежемесячно выплачиваете денежные средства, которые, по сути, являются теми самыми процентами или ежемесячными платежами, о которых вы договаривались.
• Только после того, как вы выплатите полностью ваш долг со всеми процентами, о которых договаривались, вы получаете свою квартиру обратно.
Была квартира, а теперь ее нет.
• На практике в большинстве случаев это заканчивается тем, что вы теряете квартиру целиком. И собственно, если это ваше единственное жилье, то вы вообще остаётесь на улице.
• Срок после которого вас выселят, полностью зависит от кредитора. Например, если вы перестали или просрочили очередной платёж, то кредитор может вас через месяц выселить через суд, либо просто выкинуть вас из квартиры.
• Бывает и так и так, поскольку сейчас много компаний, которые всё ещё работают с такими схемами и предлагают именно такие условия получения займа. И соответственно, эти разные компании действуют по-разному.
• В некоторых ситуациях бывает, что человек, который заключает такой договор займа, потом буквально через несколько дней придя домой обнаруживают, что там уже поменяли замки и собственно он, в принципе, не может попасть в квартиру. Проще говоря, он остаётся на улице.
|
|
Поэтому, если вы ещё не заключили никакого договора и только планируете взять деньги в долг под залог квартиры, не подписывайте договор купли-продажи. Заключайте именно тот договор, о котором вы договариваетесь. То есть, берете вы деньги в долг под залог имеющейся недвижимости, значит, и оформляйте договор займа и договор залога недвижимости. Продаёте вы квартиру, соответственно, оформляете договором купли-продажи. |
Что делать, если вы уже подписали такой договор?
• Что делать, если вы уже подписали такой договор и право собственности уже зарегистрировано в Росреестре за другим лицом? Можно точно сказать, что какой-то единой схемы, которая всегда применима и действует в любой ситуации, не существует.
• В каждой ситуации при всей своей схожести есть отдельные нюансы. Всегда надо учитывать, что, во-первых, вероятность оспаривания таких сделок не очень высокая, а во-вторых, нужно учитывать много факторов для того, чтобы определиться с каким именно иском нужно заходить в суд.
Вариант первый. Притвориться безумным.
• Вариант первый. Если у вас есть какое-то заболевание, которое потенциально может препятствовать тому, что вы не понимали значение своих действий на момент подписания договора, либо вы состоите на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
• Либо у вас имеются такие заболевания, но вы не состоите на учёте в ПНД, тогда у вас есть возможность оспорить эту сделку, признать её недействительной на том основании, что вы не осознавали характер своих действий, когда подписывали договор.
• Что вам для этого нужно?
- >
- Нужно полностью собрать медицинскую документацию, которая подтверждает ваши слова.
- Нужно обязательно предоставить свидетелей, которые подтверждают все ваши слова, заболевания и поведение, что вы действительно могли не понимать, что подписываете.
• В последующем по такой категории дел проводятся либо судебно-психиатрическая, либо комплексная судебно- психолого-психиатрическая экспертиза. Она бывает лабораторной или стационарной. И уже эксперты определяют, действительно ли вы не понимали, что подписываете или вы всё-таки понимали, но собственно не хотите возвращать деньги кредитору и таким образом придумали такой иск.
• Бывает всё. Бывает, что придумали и бывает, что действительно человек не понимал, что подписывает. Как правило, эксперты это устанавливают и, соответственно, суд, принимая решение, руководствуется заключением судебной экспертизой.
Вариант второй. Признать сделку притворной.
• Казалось бы, при всей очевидности ситуации и при наличии оснований оспорить сделку очень сложно. Объясним почему. Пленум верховного суда в своём постановлении указал на следующий момент. Сделка может быть признана притворной (недействительной) только в том случае, если она была направлена на достижение других юридических результатов и тем самым на прикрытие иной воли всех участвующих в сделке лиц. Намерение одного из участников сделки совершить притворные действия для применения указанной нормы судом недостаточно.
Как это выглядит на практике?
• На практике это выглядит следующим образом. Вы подаёте в суд иск о признании сделки недействительной по мотиву её притворности, при этом вы говорите: Я не заключал договор купли-продажи, я заключал договор займа, а ответчик говорит: Нет, не было никакого займа, была обычная купля-продажа. И я квартиру именно покупал и платил деньги за покупку.
• И вот исходя из разъяснений Верховного суда при таких основаниях когда не обе стороны говорят о том, что сделка была именно притворной и была направлена для достижения других правовых результатов суд вам в иске откажет. Поэтому предъявляя иск о признании сделки недействительной по основанию притворности, серьёзно подумайте, а сможете ли вы доказать, что именно обе стороны будут подтверждать, что действительно имели в виду договор займа, а не договор купли продажи.
Вариант третий. Кабальная сделка.
• На настоящий момент очень мало компаний покупают и прописывают в договорах купли-продажи низкую стоимость. Поскольку такие сделки стали достаточно просто оспариваться, поэтому кредиторы не пишут в договорах очень маленькие стоимости.
Вариант четвёртый. Заблуждение.
• Признание договора купли-продажи недействительным на основании того, что вы заблуждались относительно природы сделки.
• Опять же вариант казалось бы очень простой, то есть вы же действительно думали, что заключали договор займа, а не договор купли-продажи. И на практике бывают ситуации, когда суды признавали сделку недействительной именно на этом основании. Но следует иметь в виду, что признание договора недействительным по этому основанию это практически единичные решения суда.
• Поскольку очень сложно доказать, что человек когда видит в шапке договора договор купли-продажи, в расписке пишет за проданную мною квартиру, акт приёма-передачи подписывает, и что подписывая всё это, он при этом всё равно считает, что это договор займа.
• Доказать можно совокупностью других факторов, но имейте в виду, что это достаточно сложно поскольку, как правило, на каждое действие у компании, которая предоставляет займы на таких условиях, как правило, есть уже разработанная схема противодействия.
Вариант пятый. Влияние обмана.
• Признать недействительным договор купли-продажи на том основании, что вы действовали под влиянием обмана.
• Оспорить сделку на этом основании просто только в одном случае. Когда в отношении вашего кредитора имеется приговор, вступивший в законную силу о том, что он совершил мошенничество. То есть, он завладел вашей квартирой путём обмана или злоупотреблением доверия. Имея такой приговор, вы сделку оспорите на раз.
• Если же нет приговора суда, и вы просто планируете оспорить сделку на том основании, что вас обманули. Опять же вопрос всегда в доказательствах. Как правило, подписание этих договоров происходит под видеозапись. Опять же вы на видеозапись говорите: "что вы прекрасно понимаете, что это именно договор купли-продажи и вы действительно хотите продать квартиру". В последствии эти видеозаписи приобщаются к материалам гражданского дела в качестве доказательств, и конечно, становится очень сложно доказать в суде, что вас обманули.
Особенности вашей ситуации.
• При всех тех вариантах, которые назвали, нужно учитывать особенности именно вашей ситуации. Опять же нужно помнить, что срок исковой давности по всем названным основаниям составляет один год с момента, как вы узнали о нарушенном праве.
• Бывают и такие ситуации. Вы уже подписали договор купли-продажи, уже зарегистрировали переход на квартиру права собственности, а деньги вы так и не получили. В этой ситуации вы обращаетесь с иском в суд о расторжении договора купли-продажи. При этом вам нужно будет доказать, что денег по этой сделке вы не получали. И по этому иску давностный срок уже составляет три года.