Юридическое сопровождение всех сделок с недвижимостью

ЮРИСТ КОНСАЛТИНГ, ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМЩЬ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ ОБЪКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

НАШИ УСЛУГИ:

- ПРАВОВАЯ ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ;

- ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ;

- СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ;

- ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО В СУДАХ, ПО СПОРАМ, СВЯЗАНЫХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

 

 

 

В ПОМОЩЬ, ПКУПАТЕЛЮ НЕДВИЖИМОСТИ.

 

ВС РФ ЗАПРЕТИЛ ЗАБИРАТЬ КВАРТИРУ У ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ!

Позиция ВС о необходимости защиты интересов собственника квартиры Ингуловой В.Б. представляется обоснованной.

При рассмотрении дела ВС предстояло решить, кому предоставить судебную защиту: собственнице квартиры Ингуловой В.Б. или приобретателю квартиры с торгов Решетникову Д.О.

С одной стороны, Ингулова В.Б. добросовестно по рыночной стоимости приобрела квартиру у должника, оплатила стоимость квартиры и все время владела ею. С другой стороны, Решетников Д.О. приобрел эту квартиру с торгов в тот момент, когда она находилась в собственности должника Дьяконовой М.С. В результате реституции по недействительной (как было установлено на момент торгов) сделке.

В такой ситуации ВС проверил добросовестность Ингуловой В.Б. и Решетникова Д.О. ВС пришел к обоснованному выводу, что Ингулова В.Б. была добросовестным приобретателем, а Решетников Д.О. не проявил должной осмотрительности: заключил договор купли-продажи квартиры, не убедившись, владеет ли ей продавец. Ведь фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что из владения Ингуловой В.Б. квартира никогда не выбывала. ВС сделал правильный вывод, что акт приема-передачи между финансовым управляющим должника и Решетниковым Д.О. был недостоверен. Это означает, что основания для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Решетникову Д.О. отсутствовали.

В связи с тем что Решетников Д.О. перепродал квартиру третьему лицу, не привлеченному к делу, ВС не смог признать право собственности на квартиру за Ингуловой В.Б. Однако можно с большой вероятностью предположить, что это сделает суд первой инстанции: Решетников Д.О., не владея квартирой подобно финансовому управляющему должника, не мог передать ее третьему лицу. Это означает, что право собственности за третьим лицом зарегистрировано без наличия необходимых оснований. Суду первой инстанции еще предстоит оценить обстоятельства продажи квартиры третьему лицу.

Чтобы избежать подобных ситуаций, приобретателям квартир следует не только проверять документы в отношении недвижимости, но и всегда выяснять, владеет ли ей продавец фактически.

Для правоприменительной практики представляет интерес вывод ВС в части оценки действительности торгов в отношении спорной квартиры.

С одной стороны, судами не было установлено, что торги были проведены с процедурными нарушениями, что является исключительным основанием для признания их недействительными.

С другой стороны, с торгов было продано имущество, ошибочно попавшее в конкурсную массу должника.

В этом случае ВС решил признать недействительным результат торгов (договор купли-продажи), "имея в виду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к Решетникову Д.О.". Признание недействительным результата торгов при отсутствии оснований недействительности самих торгов формально не соответствует положениям закона. Поэтому такой вывод ВС больше отвечает духу закона, чем его букве. Вместе с тем такой подход соответствует основной задаче судопроизводства - защите нарушенных прав, в данном случае собственника квартиры.

 

Данное дело довольно интересно для существующей практики. Совсем недавно были приняты уточнения в ГК РФ (п. 6 ст. 8.1), которые призваны защитить права добросовестных приобретателей.

Эти изменения фактически закрепили презумпцию добросовестности. И как раз таки данное дело хорошо показывает, зачем нужна такая презумпция, ведь никто не застрахован от того, что продавец может в любой момент времени стать банкротом.

При этом добросовестный приобретатель при совершении сделки не имеет ни прав, ни возможности проверить кредитную историю продавца, а может руководствоваться только данными ЕГРН.

Дополнительно такие дела должны мотивировать арбитражных управляющих не просто формально оспаривать такие сделки, а в первую очередь досконально проверять их документальную сторону. Да и суд при этом должен был проверять наличие такой презумпции.

В такой ситуации ВС проверил добросовестность Ингуловой В.Б. и Решетникова Д.О. ВС пришел к обоснованному выводу, что Ингулова В.Б. была добросовестным приобретателем, а Решетников Д.О. не проявил должной осмотрительности.

 

После принятия Закона о банкротстве физических лиц права покупателей недвижимости оказались под существенной угрозой, так как многие мошенники и недобросовестные продавцы пользовались данным Законом, чтобы получить деньги и вернуть свое имущество назад.

Верховный Суд в своем Определении рассмотрел только конкретный частный случай, который не дает фактического расширительного толкования, как, например, Пленум Верховного Суда, который обобщает правоприменительную практику и направлен на единообразие толкования норм права. Таким образом, данное Определение только частный случай по конкретному делу конкретных людей.

Теперь разберем данную ситуацию подробнее.

Суд установил, что первоначальный приобретатель, который приобрел квартиру по законной сделке, прошедшей через Росреестр, является добросовестным в данной ситуации, а покупатель, который приобрел данную квартиру в рамках конкурсного производства, фактически не приобрел квартиру, так как не было фактической передачи квартиры. То есть фактически доводы добросовестного приобретателя Верховный Суд не учел, а отменил сделки по формальным основаниям. Таким образом, данное Определение не является чем-то новым, особенным, выходящим из ряда вон. Тут сошлись несколько факторов, но по большей части процессуального характера.

Как же в реальности обезопасить себя от подобных ситуаций и не попадать в долгие хитросплетения судебных тяжб до Верховного Суда.

Закон указывает, что добросовестный приобретатель - это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что продавец не мог распоряжаться этим имуществом.

Как в реальности защитить приобретателя недвижимости, ведь квартира или дом - это чаще всего единственная покупка у человека в его жизни.

Нужно следовать следующему алгоритму:

1. Перед сделкой пройти освидетельствование в районном психоневрологическом диспансере о вменяемости (большая часть сделок отменяется именно по причине невменяемости).

2. Получить сведения из открытых источников (картотека арбитражных дел, картотека судов по адресу продавца, сайт судебных приставов-исполнителей) о наличии дел в отношении продавца.

3. Запросить от продавца сведения из Национального бюро кредитных историй о наличии текущих долгов.

Эти действия доказывают добросовестность действия покупателя. При этом нужно учитывать, что покупать квартиру тоже необходимо за ее реальную стоимость, которая соответствует рынку или кадастру. Оплату также лучше всего производить за квартиру не через банковскую ячейку, а через перевод на счет или аккредитив. Принимать квартиру также нужно максимально подробно, желательно с видеофиксацией процесса приема.

Таким образом, мы с точки зрения закона полностью подтверждаем законность и добросовестность своих действий и доказываем, что мы предприняли должную осмотрительность при заключении договора и не знали и не могли знать, что наш продавец в будущем может выйти на банкротство.

Данный алгоритм, конечно, не панацея от всех проблем, но более чем 99% возможных проблем в будущем сможет нам решить.

В случае если покупатель не проведет предварительного осмотра приобретаемой квартиры, то, по мнению ВС РФ, это будет свидетельствовать об отсутствии у него статуса добросовестного приобретателя.

Таким образом, в первую очередь добросовестный покупатель должен проверить, действительно ли продавец фактически владеет квартирой. А факт наличия зарегистрированного права собственности за продавцом вторичен